گمانه زنی های کارشناسان حوزه مسکن، افت این بازار را ناشی از رکود عمیقی می‌دانند که در ماه‌های آتی دامان مسکن را می‌گیرد. در این خصوص ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با "اگزیم نیوز" ابراز داشت: "علت کاهش در نرخ مسکن این است که افزایش قیمت تحمیل شده بر جامعه، برای مردم قابل تحمل نیست در واقع مستاجر نمی‌تواند افزیش دو برابری هزینه را تحمل کرده و همزمان اجاره خود را دو برابر نماید. بسیاری از مردم حاضر شدند که به شهرک‌های اقماری کوچ کنند و در آنجا سکونت نمایند. به همین خاطر تقاضا برای مسکن استیجاری در تهران به شدت کاهش می‌یابد. لذا مسیر بازار نیز از چنگ دلال ها خارج و مسیر تازه ای را آغاز می کند.  

ذاکری گفت: اینکه چرا ضمن کاهش نرخ دلار، نرخ سایر کالاها کاهش پیدا نمی‌کند، دلیل دارد. در این میان نکته‌ای که نادیده گرفته می‌شود، قدرت چانه‌زنی فروشنده‌ها و خریداران است. به عنوان مثال ضمن افزایش نرخ ارز، به طور طبیعی هزینه‌های تولید هم افزایش می‌یابد؛ این تغییر منجر به افزایش قیمت کالا می‌شود. اما عدم کاهش قیمت کالا ضمن کاهش نرخ دلار، به قدرت چانه‌زنی فروشندگان در مقابل خریدارن باز می‌گردد. آنها به شرایط خود پافشاری می‌کنند و قیمت را کاهش نمی‌دهند. فروشنده‌ها می‌گویند چونکه این کالا با قیمت بالایی برای ما تامین شده است، ما آنرا با قیمت بالا می‌فروشیم. آنها می‌دانند که خریداران هم چاره‌ای جز خرید ندارند. لذا قیمت را کاهش نمی‌دهند. اما اگر خریداران، کالای مذکور را خریداری نکنند و یا توان خرید کالا را نداشته باشند، بلاشک قیمت خود را کاهش داده و با نرخ پایین‌تری کالای خود را می‌فروشند. در حقیقت در چنین مواردی، چیزی شبیه یک کمپین غیر رسمی مردمی، باعث کاهش کالاها می‌شود؛ چراکه آنها توان خرید کالا را ندارند و در اقدامی از پیش تعیین نشده، کالا را خریداری نمی‌کنند. در نهایت فروشنده‌ی کالا مجبور به کاهش قیمت کالای خود می‌شود.

او تصریح کرد: فروشنده‌ها یا تولیدکننده‌ها در خصوص نرخ کالا، امکان هماهنگی بیشتری با هم دارند و از عکس العمل همدیگر جهت درج قیمت باخبر هستند. لذا قدرت چانه زنی پیدا می‌کنند و شرایط خود را به مصرف کننده تحمیل خواهند کرد. به همین دلیل وقتی قیمت ارز کاهش می‌یابد، آنها این قدرت را دارند که از کاهش قیمت کالای‌یشان خودداری کنند. اما در بازار مسکن اوضاع اینگونه نیست. چراکه امکان هماهنگی بین فروشنده‌ها به گونه‌ای که دست به یکی کنند، کم است. وقتی جریان نزولی در بخش مسکن رخ می‌دهد، فروشنده‌های مسکن، به جای هماهنگی با یکدیگر جهت حفظ قیمت بالا، بسیار راحت قیمت را کاهش می‌دهند و حتی حاضرند مشتری‌ دیگری را جذب خود کنند تا اینگونه مسکن خود را بفروش برسانند. این روند باعث ارزانی در بخش مسکن می‌شود.

وی افزود: در بازار مسکن امکان هماهنگی بین فروشندگان وجود ندارد. آنها نمی‌توانند برای بالا نگهداشتن نرخ مسکن با هم هماهنگ باشند. اما در بازاری مثل بازار گوشت اینگونه نیست. دلال اجازه کاهش قیمت را نمی‌دهد. دلال امکان احتکار دارد و با همین احتکار می‌تواند باعث بالا نگه داشتن قیمت گوشت شود. آنها مانع از عرضه می‌شوند و چون می‌دانند مردم ناچار به خرید هستند، لذا قیمت بالا را قبول خواهند کرد پس آنها نیز می توانند قیمت را بالا نگه دارند. ولی امکان عمل هماهنگ برای عرضه کنندگان مسکن استیجاری وجود ندارد؛ پس قیمت‌ها کاهش می‌‌یابد.

وی ادامه داد: متاسفانه سیستم توزیع ما در کشور پیشرفت نکرده است و اگر هم پیشرفتی داشته فقط در مسیر افزایش قدرت دلال‌ها عمل کرده است. تولید کننده‌ها کالای خود را ارزان می فروشند، بنابراین بخش تولید رونق نمی‌گیرد. مصرف کننده‌ها نیز کالای خود را گران می‌خرند، لذا رفاه آنها تامین نخواهد شد. در این میان فقط  دلالان سود می‌برند. مقامات کشور همیشه در خصوص دخالت دلالان در بازار و سودهای نجومی آنها ابراز نظرهایی داشته‌اند؛ اما کسی نتوانسته این مشکل را حل و فصل کند. آنها قدرت دارند و نمی توان به راحتی کنارشان گذاشت. باید اراده‌ای سیاسی وجود داشته باشد که بتواند از تولید کننده و مصرف کننده حمایت شود. باید سیستم توزیع سنتی اصلاح شود. در کشورهای توسعه یافته از جمله آمریکا، کالاها با قیمت ارزانتری خریداری می‌شود و با حاشیه سود پایین توسط شرکت‌های توزیع کننده، به مردم عرضه می‌شوند. این عملکرد در توزیع کالا، علاوه بر سود خوب برای توزیع کننده و فروشنده، نرخ کالا را هم پایین نگه می‌دارد. در این شرایط مردم هم به استقبال می‌آیند. لذا سود ناشی از دلالی کاهش می‌یابد. اما در ایران اینگونه نیست. تولید کننده ارزان می‌فروشد و خریدار هم گران می‌خرد.

او در پاسخ به این سوال که آیا با کاهش نرخ مسکن دلالان از این بازار خارج می‌شوند، گفت: ماهیت دلالی در بازار مسکن و املاک، با ماهیت دلالی در بازار گوشت و سایر خوراکی‌ها فرق می‌کند. ماهیت فعالیت دلال بازار گوشت مشخص است. او از دامدارها خرید می‌کند. سپس ضمن احتکار، در زمان مناسب دست بفروش می‌زند. اما در بازار مسکن ماهیت دلالی متفاوت است. در بازار مسکن کلیه‌ی تقاضاهای سفته بازانه، مصداق دلالی محسوب می‌شوند. کسی که مسکنی را برای اجاره خریداری می‌کند، یک دلال است. حال یک دستگاه آپارتمان باشد یا 100 دستگاه. چراکه با تغییر قیمت، ممکن است مسکن خود را بفروشد و سراغ معامله‌ای دیگر برود. آنها از مسکن خارج نمی‌شوند و عملا در بازار جابجا می‌شوند.

این کارشناس مسکن افزود: علت کاهش در نرخ مسکن را باید اینگونه تحلیل کرد که افزایش قیمت تحمیل شده بر جامعه، برای مردم قابل تحمل نیست. مستاجر نمی‌تواند افزیش دو برابری هزینه را تحمل کند و اجاره خود را دو برابر نماید. بسیاری از مردم حاضر شدند که به شهرک‌های اقماری کوچ کنند و در آنجا سکونت نمایند. به همین خاطر تقاضا برای مسکن استیجاری در تهران به شدت کاهش می‌یابد. کسی که در یک آپارتمان 100 متری زندگی داشت، اکنون در یک واحد 70 متری سکونت دارد. رشد قیمت صورت گرفته در حدی است که جامعه را به مرز انفجار کشاند. مالکان خانه هم متوجه این موضوع شده‌اند. بسیار طبیعی است که در این اوضاع این بنای پوشالی فرو می‌ریزد. قیمت مسکن هر چند دو برابر شده است، اما قیمت‌ها نمی‌تواند دو برابر شود. جامعه توان آنرا ندارد. لذا مسیر بازار تغییر می‌کند.